Ριζικές αλλαγές στις μεταβιβάσεις ακινήτων έρχονται από τις αρχές του 2024 με «ναυαρχίδα» τη θεσμοθέτηση της υποχρέωσης αγοραπωλησίας μόνο με τραπεζικά μέσα πληρωμής.
Το τέλος στη χρήση των μετρητών για τις μεταβιβάσεις θα συνοδευτεί με μια σειρά από αλλαγές, που θα στοχεύουν ώστε όλες οι υποθέσεις να διεκπεραιώνονται ταχύτατα. Κυριότερη είναι η πλήρης ενεργοποίηση του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα δεν έχουν εκκρεμότητες, αλλά είναι κτηματογραφημένα και τακτοποιημένα, ενώ μια σειρά από ψηφιακές εφαρμογές θα διευκολύνουν περαιτέρω τις διαδικασίες.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Τι θα φέρει η οριστική κατάργηση των μετρητών; Την πλήρη κατάργηση της ελευθερίας! (βίντεο)
Σε ολα τα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων θα αναγράφεται υποχρεωτικά η εξόφληση του τιμήματος μεταβίβασης αποκλειστικά μέσω τράπεζας. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των συμβολαιογράφων σχεδόν τρεις στις δέκα μεταβιβάσεις αυτή την περίοδο γίνονται εξολοκληρου ή εν μέρει με χρήση μετρητών.
Στην οικοδομή 30 δισ. αδήλωτων εισοδημάτων
Στόχος είναι να τεθεί φρένο στη διακίνηση «μαύρου» χρήματος μέσω των αγοραπωλησιών ακινήτων, καθώς εκτιμάται ότι τουλάχιστον 30 δισ. ευρώ αδήλωτων εισοδημάτων (από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής και της πραγματικής τιμής) διακινήθηκαν κατά τα προηγούμενα χρόνια στην οικοδομή. Ετσι θα χτυπηθεί μία ακόμα εστία φοροδιαφυγής και ξεπλύματος μαύρου χρήματος, ενώ τα χρήματα θα εισρεύσουν στα κρατικά ταμεία ώστε να αξιοποιηθούν σε μέτρα υπέρ των πολιτών.
Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου
Με το νέο πλαίσιο, η συλλογή των εγγράφων θα πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου μετά από εξουσιοδότηση των συμβαλλόμενων. Έτσι θα μπει τέλος στη λίστα των 17 εγγράφων που απαιτούνται σήμερα για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου και οι φορολογούμενοι θα απαλλαγούν από τις επισκέψεις και την πολύωρη ταλαιπωρία σε εφορία δήμους, κτηματολόγια.
Ο συμβολαιογράφος θα εισέρχεται με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και θα υποβάλει αίτημα σε κάθε φορέα χωριστά για την ηλεκτρονική χορήγηση των απαραίτητων πιστοποιητικών και εγγράφων.
Στη νέα ψηφιακή εφαρμογή θα εμπεριέχονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα ενός ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, ΕΦΚΑ) τα οποία θα αντλεί ο συμβολαιογράφος και θα καταχωρίζονται στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί.
Η ηλεκτρονική πλατφόρμα με την ονομασία «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου», θα τρέχει στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr.
Από εκεί και πέρα, οι ενδιαφερόμενοι και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη εισέρχονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα κατόπιν αυθεντικοποίησης με τη χρήση των κωδικών TAXISnet ή με τη χρήση των διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφων, αντίστοιχα.
Κατά την έκταση που αυτό προβλέπεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος μπορούν, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, να εξουσιοδοτούν αλλήλους για τη διενέργεια των παρεχόμενων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα υπηρεσιών και την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών.
Δύο σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων που έρχονται μέσα στην επόμενη χρονιά δημιουργούν έντονη κινητικότητα, από φέτος, σε μεταβιβάσεις και αγοραπωλησίες. Η ένταξη πάνω από 2.100 περιοχών στο σύστημα των αντικειμενικών αλλά και η πλήρης κατάργηση χρήσης μετρητών (χρήματα «στο χέρι») σε αγοραπωλησίες ακινήτων οδηγούν αρκετούς στο να επισπεύσουν τις αποφάσεις τους!
Καταρχήν θα πρέπει να τονιστεί ότι σήμερα, μία στις τέσσερις μεταβιβάσεις ακινήτων πραγματοποιείται με μετρητά εξ ολοκλήρου ή εν μέρει. Το τέλος των μετρητών… στο χερι για αγοραπωλησίες ακινήτων επηρεάζει κυρίως όσους έχουν αδιάθετο «stock» και έχουν συνηθίσει να δουλεύουν με ζεστό χρήμα στις προκαταβολές. Οι απλοί ιδιώτες, που αποφεύγουν τα στεγαστικά δάνεια (για ευνόητους λόγους) πληρώνουν με ρευστό αλλά μέσω τραπεζών.
Η ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, πριν λάβει την απόφαση απαγόρευσης της χρήσης μετρητών κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, έκανε έρευνα στα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Διαπίστωσε ότι σε σύνολο 338.511 μεταβιβάσεων ακινήτων ύψους 27,7 δισ. ευρώ, σε 42.613 περιπτώσεις στα συμβόλαια είχαν περάσει συναλλαγές ύψους 426,5 εκατ. ευρώ μόνο με μετρητά ενώ επιπλέον 41.741 μεταβιβάσεις έγιναν εν μέρει με μετρητά ύψους 2,980 δισ. ευρώ. Μέχρι σήμερα, η καταβολή μέρους ή του συνόλου του τιμήματος αγοραπωλησίας ακινήτων επιτρέπεται να γίνει με τα λεγόμενα «φανερά» μετρητά, χρήματα η καταβολή των οποίων πιστοποιείται στα συμβόλαια. Αυτά τα μετρητά, από τις αρχές του 2024 θα απαγορεύονται. Τα λεγόμενα «αφανή» μετρητά, κοινώς τα χρήματα κάτω από το τραπέζι και το ίδιο το οικονομικό επιτελείο ομολογεί, πως μέσω αυτής της απαγόρευσης δεν μπορούν να μπλοκαριστούν. Υποστηρίζει όμως, πως άλλα μέτρα κατά της φοροδιαφυγής, θα οδηγήσουν στον περιορισμό ή την αποκάλυψή τους
Από την οπτική γωνία ενός αγοραστή, η πληρωμή για ένα ακίνητο σε μετρητά μπορεί να μην αξίζει τον κόπο. Κάποιοι θεωρούν ότι μπορούν έτσι να ατυχούν χαμηλότερες τιμές αλλά η συνολική απόδοση της επένδυσης μπορεί να είναι πολύ μικρή. Ο αγοραστής κατοικίας, υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης 3% επί του μέγιστου ποσού μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της τιμής που αναφέρεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Στην καλύτερη περίπτωση, μπορείτε να μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης κατά τουλάχιστον 3% της αντικειμενικής αξίας. Π.χ. εάν η τιμή πώλησης είναι 60.000 ευρώ, η αντικειμενική αξία είναι 50.000 ευρώ και τα 10.000 ευρώ είναι σε μετρητά, τότε το όφελος είναι 3% x 10.000 ευρώ ή 300 ευρώ. Όμως μεσίτες συμβολαιογράφοι κλπ θα πληρωθούν το ίδιο, δηλαδή η επιλογή των μετρητών δεν επηρεάζει την αμοιβή (το λεγόμενα έξοδα τρίτων). Το μειονέκτημα αυτής της προσέγγισης για τον αγοραστή είναι ότι ενώ μπορεί να εξοικονομήσει χρήματα από φόρους μεταβίβασης, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσει υψηλότερους φόρους υπεραξίας εάν πρέπει να πουλήσει την περιουσία του. Ο φόρος υπεραξίας επί των πωλήσεων ακινήτων υπολογίζεται βάσει της ελληνικής νομοθεσίας αλλά έχει ανασταλεί. Μόλις όμως εφαρμοστεί, ο φόρος θα είναι ίσος με το 15% της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης.
Από την σκοπιά του πωλητή υπάρχουν ελάχιστοι λόγοι για να δεχτεί μετρητά για ένα ακίνητο. Τα μειονεκτήματα υπερτερούν των πλεονεκτημάτων. Όταν η πραγματική τιμή πώλησης αναφέρεται στο συμβόλαιο, οι πωλητές μπορούν να δικαιολογήσουν τα έσοδα από την πώληση. Εάν ένας αγοραστής δώσει 10.000 ευρώ σε μετρητά, τότε ο πωλητής δεν μπορεί να δικαιολογήσει την προέλευσή τους και δεν μπορεί να τα καταθέσει σε τράπεζα.
Εκτός από την κατάργηση των μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων το 2024 θα φέρει νέες παρεμβάσεις στις αντικειμενικές αξίες Για πρώτη φορά θα αποκτήσουν τιμές ζώνης 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα που παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος. Στην Αττική, οι περιοχές όπου θα επεκταθεί το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης είναι από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Χάρακας, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα. Στην υπόλοιπη Ελλάδα αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι), στη Φλώρινα (Αμύνταιο, Άγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη).
