Πολλοί θεωρούν γρίφο τα εισοδήματα από ακίνητα για το φορολογικό έτος 2020. Πρέπει να σημειώσουμε ότι υπάρχουν ακόμα μερικά άλυτα θέματα, αλλά σε αρκετές περιπτώσεις έχουν δοθεί οδηγίες από την διοίκηση, γραπτές ή προφορικές.
Ποιοι υποβάλλουν έντυπο Ε2
Την υποχρέωση υποβολής «Αναλυτική Κατάσταση για τα Μισθώματα Ακίνητης Περιουσίας Φορολογικού Έτους 2020», (έντυπο Ε2) , έχουν οι φορολογούμενοι το εισόδημα των οποίων, σε χρήμα ή σε είδος, προκύπτει από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης γαιών -γης και ακινήτων σε τρίτους, εγκαταστάσεων ή κατασκευών, χώρων τοποθέτησης επιγραφών καθώς επίσης και από εκμίσθωση υπεκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση, δωρεάν παραχώρηση κοινοχρήστων χώρων που ανήκουν σε ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτησιών, από αποζημίωση λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης καταβληθείσα από τον μισθωτή και από ανείσπρακτα εισοδήματα.
Σε φορολογία περιλαμβάνονται τα ενοίκια, πραγματικά ή τεκμαρτά, καθώς και τα ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, κατά κατηγορία ακινήτων όπως εμφανίζονται στην δήλωση, μεταφερόμενα στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης Ε1 από τα συνολικά ποσά των στηλών του εντύπου Ε2 κατά κατηγορία ακινήτου.
Διευκρινίζεται ότι τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας (παρ. 4 του άρθρου 39 του ν. 4172/2013) που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κ.α. 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2020, δηλώνονται ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 και τα επιμέρους ποσά μεταφέρονται κατά κατηγορία γαιών γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης Ε1.
Ακόμη το έντυπο Ε2 συμπληρώνουν και όσοι για κάποιο χρονικό διάστημα μέσα στο 2020 είχαν κενό κάποιο ακίνητο.
Προσοχή: Σε περίπτωση που δευτερεύουσα κατοικία, κατά κύριο λόγο εξοχική, είναι κενή μέσα στο 2020, πρέπει να συμπληρώσουμε το έντυπο Ε2 για αυτό το χρονικό διάστημα για να μην «χρεωθούμε» αντικειμενική δαπάνη γι’ αυτό το χρονικό διάστημα. Σε αντίθεση με τα όσα λένε οι εφοριακοί, για υποχρεωτική δήλωση 12 μηνών χρήσης της εξοχικής κατοικίας , η ΠΟΛ.1076/2015 αναφέρει ρητά ότι:
«Δεν υπολογίζεται ετήσια αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης στις περιπτώσεις των κενών κατοικιών. Προκειμένου για κατοικίες που παραμένουν κενές για διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών, απαιτείται η προσκόμιση φωτοαντίγραφων λογαριασμών της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο (π.χ. λογαριασμοί ύδρευσης, κοινοχρήστων) από το οποίο να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο ήταν κενό για όλο το υπόψη διάστημα.».
Ανείσπρακτα ενοίκια 2020
Για το φορολογικό έτος 2020, τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δε συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του και στην περίπτωση που μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων έχει κοινοποιηθεί στον μισθωτή εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης, λόγω μη καταβολής του μισθώματος ή εξώδικη όχληση για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων [(άρθρο 72 παρ. 66 ν.4172/2013, όπως προστέθηκε με το άρθρο 32 του ν.4797/2021 (Α’66)].
Αντίγραφο του εξωδίκου πρέπει να προσκομιστεί με τους προβλεπόμενους τρόπους και στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν από την υποβολή της δήλωσης. Εάν έχει κοινοποιηθεί εξώδικο, ο φορολογούμενος οφείλει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021, να προσκομίσει διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να μη φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020. Σε περίπτωση που προσκομιστούν τα εν λόγω δικαιολογητικά, τα συγκεκριμένα εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση του άρθρου 8 του ν.4172/2013. Στην περίπτωση που τα ως άνω δικαιολογητικά δεν προσκομιστούν εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ο φορολογούμενος οφείλει να δηλώσει τα μισθώματα αυτά με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020, η οποία υποβάλλεται χωρίς τόκους και πρόστιμα μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022.
Επιδοτήσεις ενοικίων 2020
Τα ποσά που συμψηφίστηκαν εντός του 2020 με οφειλές στη φορολογική διοίκηση, λόγω είσπραξης μειωμένου μισθώματος, δεν αναγράφονται στη δήλωση, καθώς οι συμψηφισμοί φόρων δεν δύναται να καλύψουν τεκμήρια διαβίωσης ή απόκτησης περιουσιακών στοιχείων.
Τα ποσά των αποζημιώσεων που έλαβαν οι φορολογούμενοι επειδή εισέπραξαν μειωμένα μισθώματα μηνών Νοεμβρίου – Δεκεμβρίου 2020, λόγω Covid -19, θα αναγραφούν στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος του επόμενου φορολογικού έτους, καθώς καταβλήθηκαν εντός του 2021.
Πώς απεικονίζονται στο Ε2
Αρκετοί φορολογούμενοι εισέπραξαν διαφορετικό ενοίκιο ανά μήνα. Έτσι κάποιους μήνες εισέπραξαν το κανονικό ενοίκιο, κάποιους άλλους μειωμένο κατά 40% ή 30% .
Το ερώτημα είναι πως αυτά τα διαφορετικά εισοδήματα θα συμπληρωθούν στο έντυπο Ε2. Σε σχετική ερώτηση μας σε στέλεχος της ΑΑΔΕ, η απάντηση του ήταν σε μια γραμμή. Θα διαιρέσουμε το πραγματικό, μειωμένο, ποσό που εισπράξαμε δια 12 ώστε να βγει το μηνιαίο ποσό.
Υπολογισμός της ιδιόχρησης
Σύμφωνα με το άρθρο 39 του νέου Κώδικά Φορολογίας Εισοδήματος (ν.4172/2013):
«Άρθρο 39. Εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
1. Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Ειδικότερα το εισόδημα αυτό προκύπτει από:
α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.
β) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρέατα.
γ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης από την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών.
δ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα.
2. Το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.Κατ’ εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο.
Ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.»
Πολλοί φορολογούμενοι, αλλά και συνάδελφοι, ρωτούν ποια είναι η αντικειμενική αξία και αν η αξία είναι αυτή που βγαίνει από το εκκαθαριστικό σημείωμα του ΕΝΦΙΑ.
Να διευκρινίσουμε ότι η αξία του ακινήτου που αναγράφετε στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ δεν έχει καμία σχέση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Η αντικειμενική αξία βγαίνει με βάση τα φύλλα υπολογισμού τις αντικειμενικής αξίας για τα εντός σχεδίου και τα έντυπα Κ για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός του αντικειμενικού υπολογισμού της αξίας των ακινήτων (εκτός σχεδίου).
Επίσης να θυμίσουμε ότι ο υπολογισμός γίνεται με ποσοστό 3% και όχι πλέον ή μείζον αυτού.
Αν για παράδειγμα ένα ακίνητο που ιδιοχρησιμοποιείται έχει αντικειμενική αξία 50.000 ευρώ, το έσοδο που θα πρέπει να δηλωθεί είναι 100.000 Χ3% = 3.000 ευρώ.
Το ποσό αυτό στα φυσικά πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα θα φορολογηθεί ως εισόδημα στο φυσικό πρόσωπο, με συντελεστή 11% (αν δεν αλλάξει στην πορεία λόγο του Μνημονίου) και θα εκπέσει από τα βιβλία του (με συντελεστή 26%).
Στα νομικά πρόσωπα, επειδή όλα τα έσοδα τους θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα, το ποσό αυτό είναι φορολογικά ουδέτερο αφού ο συντελεστής φορολόγησης είναι 26% για τα πρώτα 50.000 ευρώ, για τα απλογραφικά και 29% για τα διπλογραφικά.
Αν όμως το συγκεκριμένο νομικό πρόσωπο αντί για 3.000 ευρώ, υπολογίσει την ιδιόχρηση με ποσό π.χ. 5.000 ευρώ, θα φορολογηθεί ως έσοδο με 5.000 ευρώ, αλλά θα πρέπει να κάνει φορολογική αναμόρφωση ύψους 2.000 ευρώ, όσον αφορά τα έξοδα του, διότι ως έξοδο αναγνωρίζεται μόνο το ποσό των 3.000 ευρώ, δηλαδή το 3% της αντικειμενικής αξίας.
Στην περίπτωση που κάποιος φορολογούμενος χρησιμοποιεί ως έδρα την κατοικία του δεν υπολογίζουμε αντικειμενική αξία.
Τα έντυπα μπορείτε να τα βρείτε στη ΓΓΠΣ (www.gsis.gr) ή να ζητήσετε να σας υπολογίσει κάποιος συμβολαιογράφος.
ΠΡΟΣΟΧΗ:
Ο υπολογισμός της ιδιόχρησης για το φορολογικό έτος 2020 θα γίνει με τις αντικειμενικές αξίες που ίσχυαν κατά την 31.12.2020.
Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.
