Μπορεί η αποκάλυψη των νέων αντικειμενικών να ξεκαθάρισε -κάπως- το τοπίο στην αγορά ακινήτων και οι μεταβιβάσεις να γίνονται πλέον στα συμβολαιογραφικά γραφεία, αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η όλη διαδικασία είναι εύκολη και γρήγορη.
Το νέο πλαίσιο των ηλεκτρονικών μεταβιβάσεων ακινήτων, το οποίο ξεκίνησε πιλοτικά και θα εφαρμοστεί υποχρεωτικά από την 29η Ιουνίου 2021, αποσκοπεί στη διευκόλυνση της διαδικασίας.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Νέες αντικειμενικές: Ριζικό ''λίφτινγκ'' στον ΕΝΦΙΑ
Στην πράξη, όμως, έχει δυσκολέψει τη ζωή τόσο των συναλλασσόμενων όσο και των συμβολαιογράφων. Στην ουσία, έχει μεταφερθεί στους συμβολαιογράφους το έργο της μεταβίβασης των ακινήτων που διεκπεραιώνει η Εφορία. Και η διαδικασία της μεταβίβασης δεν γίνεται ούτε με 1 ούτε με 9 κλικ, όπως υποστηρίζει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, αλλά πρόκειται για μια πολύπλοκη διαδικασία που αντανακλά το πολυδαίδαλο της νομοθεσίας για την ακίνητη ιδιοκτησία στην Ελλάδα.
Φορολογούμενοι και συμβολαιογράφοι καλούνται να παλέψουν με τις χρόνιες αγκυλώσεις του δημόσιου συστήματος (εδικά στην Τοπική Αυτοδιοίκηση) και να βρουν διέξοδο από έναν λαβύρινθο με ρυθμίσεις για τακτοποίηση αυθαιρεσιών, αδήλωτα τετραγωνικά, Κτηματολόγιο, ενεργειακά πιστοποιητικά, Εφορία κ.λπ. Συνοπτικά, για να γίνει μια μεταβίβαση ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει:
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Αυξήσεις έως 200% στις νέες αντικειμενικές αξίες ακινήτων
■ Αντίγραφο συμβολαίου
■ Πιστοποιητικό μεταγραφής
■ Τοπογραφικό
■ Κάτοψη ακινήτου
■ Φορολογική ενημερότητα
■ Ασφαλιστική ενημερότητα
■ Πιστοποιητικό ενεργειακής κατάστασης
■ Στατική μελέτη
■ Ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου
■ Αδεια ή νομιμοποίηση ακινήτου και να έχει πληρωθεί το πρόστιμο μέχρι το 30%
■ Εκδοση βεβαιώσεων περί μη οφειλής του Τμήματος Ανταποδοτικών Τελών (ΤΑΠ) και μεταβολών ακινήτων (διαφορές τ.μ., διαχωρισμοί, συνενώσεις, πρώτες ηλεκτροδοτήσεις κ.ά.), καθώς και δηλώσεις τυχόν μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Αυξάνονται οι αντικειμενικές τιμές ακινήτων σε περιοχές έντονου αγοραστικού ενδιαφέροντος
Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι οι φορολογούμενοι που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητα με αγορά ή να μεταβιβάσουν την ακίνητη περιουσία τους στα παιδιά τους θα πρέπει να προχωρήσουν στην υποβολή των σχετικών δηλώσεων και στη σύνταξη των συμβολαίων πριν από τη λήξη του τρέχοντος έτους προκειμένου οι φόροι που θα κληθούν να καταβάλουν να υπολογιστούν με βάση τις ισχύουσες σήμερα και όχι με τις νέες αυξημένες αντικειμενικές αξίες και να μην αναγκαστούν να πληρώσουν επιπλέον επιβαρύνσεις.
Μάλιστα, σε κάθε περίπτωση υπάρχει τρόπος να μειωθεί ή και να μηδενιστεί ο φόρος.
Απαλλαγή από τον φόρο λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας
Η αγορά κτίσματος που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία απαλλάσσεται πλήρως ή μερικώς από τον φόρο μεταβίβασης 3%. Το αν η απαλλαγή θα είναι πλήρης ή μερική εξαρτάται από το ύψος της αντικειμενικής-φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Εφόσον αποκτάται πρώτη κατοικία από άγαμο, η αξία της κατοικίας απαλλάσσεται από τον φόρο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ.
Σε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας από έγγαμο, η αξία απαλλάσσεται από τον φόρο μέχρι του ποσού των 250.000 ευρώ. Το όριο της αφορολόγητης αξίας προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
«Φωτιά» στον χάρτη της κτηματαγοράς αναμένεται να βάλουν οι νέες αντικειμενικές αξίες
Επίσης, σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί πρώτη κατοικία προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο μέχρι το όριο αξίας των 50.000 ευρώ για τον άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το όριο προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου. Τα παραπάνω ισχύουν εφόσον στον δικαιούχο περιέρχεται μία μόνο κατοικία ή ένα οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
Για να αναγνωριστεί το δικαίωμα απαλλαγής, θα πρέπει αυτός ή αυτή που αποκτά την κατοικία, η σύζυγος ή ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας και βρίσκεται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
Επίσης, να μην κατέχουν σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων οικόπεδο οικοδομήσιμο, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι δεν καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των κτισμάτων που κατέχει ή μπορεί να ανεγείρει ο δικαιούχος είναι κάτω από 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
Δωρεές – γονικές παροχές
Στις περισσότερες περιπτώσεις οι γονικές παροχές είναι αφορολόγητες. Σχεδόν αφορολόγητη, όμως, είναι και η δωρεά μιας κατοικίας που περνάει από τον παππού και τη γιαγιά στα εγγόνια.
Χωρίς φόρο μπορούν να γίνουν γονικές παροχές πρώτης κατοικίας αξίας μέχρι 200.000 ευρώ, ενώ σε κάθε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας με γονική παροχή ή δωρεά από έγγαμο φορολογούμενο ισχύει αφορολόγητο όριο 250.000 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται περαιτέρω αν υπάρχουν και προστατευόμενα παιδιά. Εάν η αξία της πρώτης κατοικίας υπερβαίνει τα παραπάνω όρια, επιβάλλεται φόρος μόνο στο υπερβάλλον ποσό αξίας.
Αφορολόγητες όμως είναι πλέον και οι γονικές παροχές χρηματικών ποσών έως 150.000 ευρώ για τους γονείς που θέλουν να βοηθήσουν τα παιδιά τους για να αποκτήσουν πρώτη κατοικία.
Μάλιστα το μέτρο αυτό ισχύει και για τα χρήματα που θα δώσουν οι γονείς στα παιδιά για να εξοφλήσουν δόσεις στεγαστικού δανείου πρώτης κατοικίας.
Ο φόρος γονικής παροχής, δηλαδή ο φόρος επί της δωρεάς που γίνεται από γονέα σε παιδί, καθώς και ο φόρος για δωρεά από παππού ή γιαγιά σε εγγονό υπολογίζεται κλιμακωτά. Τα πρώτα 150.000 ευρώ της αξίας του μεταβιβαζόμενου περιουσιακού στοιχείου είναι αφορολόγητα, τα επόμενα 150.000 ευρώ φορολογούνται με 1% και τα επόμενα 300.000 ευρώ με 5%.
Συνεπώς, σε συνολική αξία 300.000 ευρώ αναλογεί φόρος 1.500 ευρώ, ενώ σε συνολική αξία 600.000 ευρώ αντιστοιχεί φόρος 16.500 ευρώ. Αν η αξία υπερβαίνει τα 600.000 ευρώ, τότε το πέραν του ποσού των 600.000 ευρώ τμήμα της αξίας φορολογείται με 10%.
Φορολογία κληρονομιών
Σύμφωνα με τα όσα προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία, υπόχρεος για την υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομιάς είναι ο κληρονόμος ή ο νόμιμος αντιπρόσωπός του. Η δήλωση φόρου κληρονομιάς πρέπει να υποβληθεί μέσα σε έξι μήνες, αν ο κληρονομούμενος πέθανε στην Ελλάδα ή μέσα σε έναν χρόνο αν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στην αλλοδαπή ή οι κληρονόμοι ή οι κληροδόχοι διέμεναν κατά τον χρόνο θανάτου στην αλλοδαπή.
Η προθεσμία αρχίζει από τον θάνατο του κληρονομούμενου ή τη δημοσίευση της διαθήκης ή τη δημοσίευση της τελεσίδικης απόφασης που κηρύσσει την αφάνεια ή τον θάνατο του υπόχρεου σε δήλωση, αν αυτός δεν υπέβαλε δήλωση ή τον διορισμό των κηδεμόνων σχολαζουσών κληρονομιών, των εκτελεστών διαθήκης, των συνδίκων πτώχευσης ή την αναγνώρισή τους, σε περίπτωση κληρονόμων σχολαζουσών κληρονομιών.
Ψιλή ή πλήρης κυριότητα;
Οι συμβολαιογράφοι συνήθως συστήνουν στους γονείς να κάνουν γονική παροχή μόνο της ψιλής και όχι της πλήρους κυριότητας. Οι λόγοι είναι πολλοί, ο κυριότερος όμως είναι ότι μειώνεται το συνολικό κόστος καθώς η φορολογητέα αξία περιορίζεται σημαντικά.
Παράλληλα, το παιδί που θα πάρει την ψιλή κυριότητα δεν χάνει το δικαίωμα να αγοράσει στο μέλλον πρώτη κατοικία, απολαμβάνοντας τα πλεονεκτήματα που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία (υψηλό αφορολόγητο κατά την αγορά, δικαίωμα εκταμίευσης επιδοτούμενου δανείου κ.λπ.).
Επίσης, μετά τον θάνατο του γονιού η ψιλή κυριότητα ενώνεται με την επικαρπία (δηλαδή το περιουσιακό στοιχείο που έχει κρατήσει ο γονιός στην κατοχή του) χωρίς επιπλέον φόρο.
Η αξία της επικαρπίας, όταν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ορίζεται ως ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία αυτού ως εξής:
■ Στα 8/10 αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
■ Στα 7/10 αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
■ Στα 6/10 αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.
■ Στα 5/10 αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.
■ Στα 4/10 αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.
■ Στα 3/10 αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.
■ Στα 2/10 αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.
■ Στο 1/10 αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.
