Τα «πάνω κάτω» φέρνει στο εγχώριο real estate η πανδημία του κορονοϊού, με παράγοντες της αγοράς να προειδοποιούν για επιπτώσεις πρωτοφανών διαστάσεων, αλλά και για ραγδαίες αλλαγές που θα ανατρέψουν τα πρόσφατα δεδομένα και θα φέρουν την κτηματαγορά σε τέτοια κατάσταση που δεν θα θυμίζει σε τίποτα το παρελθόν.
Οι κραδασμοί της πανδημίας έχουν γίνει ιδιαίτερα αισθητοί στο μέτωπο των μισθώσεων, ενώ γνώστες της αγοράς μιλούν για το απόλυτο «κραχ» στα ενοίκια, είτε πρόκειται για οικιστικές μισθώσεις, είτε για επαγγελματικές μισθώσεις. Η μακροχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα «βιώνει» πρωτόγνωρες καταστάσεις, καθώς, παρά το σταδιακό άνοιγμα του τουρισμού το προσεχές διάστημα, το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου Airbnb, κατά τη διάρκεια του εγχώριου και διεθνούς lockdown, αλλάζει άρδην το τοπίοπ.
Το κυβερνητικό μέτρο για έκπτωση 40% στα ενοίκια όσων επλήγησαν από την πανδημία έχει προδιαγράψει σε μεγάλο βαθμό το μέλλον των τιμών ενοικίασης, με τις αξίες των ακινήτων να παίρνουν την κατιούσα.
Μεγάλο το πρόβλημα στα επαγγελματικά μισθώματα
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν πως το μεγαλύτερο πλήγμα που θα δεχθεί η εγχώρια κτηματαγορά και ιδιαίτερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι η ραγδαία αύξηση της μη καταβολής των μισθωμάτων τόσο για τις οικιστικές μισθώσεις, όσο και για τις επαγγελματικές μισθώσεις εμπορικών καταστημάτων.
Κατά τις πληροφορίες, σε πολλές περιπτώσεις δεν έχει καταβληθεί ούτε το 60% του μισθώματος που έπρεπε να καταβληθεί, ενώ τα μεγάλα «κανόνια» θα καταγραφούν στα επαγγελματικά ακίνητα, όπου τα μισθώματα αφορούν σε αρκετές χιλιάδες ευρώ.
Το πιο σοβαρό πρόβλημα φαίνεται επί του παρόντος πως θα το αντιμετωπίσουν τα εμπορικά κέντρα, διότι πολλοί καταναλωτές θα αποφύγουν τον συνωστισμό στα μεγάλα καταστήματα, λόγω της ανάγκης προσωπικής προστασίας. Σε ένα τέτοιο σκηνικό, οι πιέσεις αναμένονται μεγάλες, ενώ σε πολλές εμπορικές «πιάτσες» οι μειώσεις των μισθωμάτων θα «ξυπνήσουν» μνήμες του παρελθόντος.
Αλλαγή σκηνικού και στα οικιστικά ακίνητα
Όπως προκύπτει από διεξοδική έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, στην οποία παρουσιάζονται οι τιμές ενοικίασης ακινήτων πριν και μετά την πανδημία, οι πρώτες ενδείξεις επιβεβαιώνουν ότι οι τιμές παρουσιάζουν ήδη μια φθίνουσα τάση, ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο το προηγούμενο χρονικό διάστημα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, η κορύφωση των μειώσεων στις τιμές ενοικίων αναμένεται να καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και την αρχή του 2021.
Κατά τις πληροφορίες, οι περιοχές που θα καταγράψουν τις πρώτες μειώσεις ενοικίων, την «επόμενη ημέρα» μετά τον κορονοϊό, είναι κυρίως περιοχές του κέντρου, όπως Άγιος Νικόλαος, Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια, Πεδίον Άρεως, Πλατεία Αμερικής, Πλατεία Αττικής, Γκύζι, Γούβα, Γουδί, Κολοκυνθού, Κολωνός, Κυψέλη, Νέα Κυψέλη, Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέας και του Νέου Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.
Στο χορό των μειώσεων ενοικίων θα μπουν ωστόσο και περιοχές που τα ενοίκια βρίσκονται ήδη στο ανώτερο επίπεδο τιμών. Πρόκειται κυρίως για περιοχές των Νοτίων Προαστίων, όπου τα ενοίκια είχαν «πάρει φωτιά», όπως το Παλαιό Φάληρο, η Νέα Σμύρνη, η Γλυφάδα, ο Άλιμος, η Βούλα.
Ανεπαρκές… αντίδοτο οι μειώσεις φόρων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή στα μέσα της περασμένης εβδομάδας προβλέπει φορολογικές διευκολύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που εισπράττουν μειωμένα ενοίκια λόγω του κορoνοϊού. Ειδικότερα, η τροπολογία αναφέρει πως δεν συνιστά εισόδημα και δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και ειδική εισφορά αλληλεγγύης το ποσό του μισθώματος που δεν εισπράχθηκε ή δεν εισπράττεται κατ' επιταγή νόμου στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορονοϊού για όλους τους μήνες που ίσχυσε ή θα ισχύσει το μέτρο μειωμένης καταβολής επί του μηνιαίου μισθώματος σε ποσοστό 40%.
Ακόμη αναφέρει πως τα οριζόμενα πρόσωπα, εφόσον εισέπραξαν μειωμένο μίσθωμα κατά τουλάχιστον 40%, έχουν δικαίωμα έκπτωσης ποσού ίσου με ποσοστό 20% επί του 60% των μισθωμάτων των μηνών αυτών, λογιζομένων πριν την ως άνω μείωση, από οφειλές με καταληκτική ημερομηνία καταβολής προς τη φορολογική αρχή από 31-7-2020 και μετά, πλην των οφειλών από ρυθμίσεις/διευκολύνσεις τμηματικής καταβολής, οφειλών υπέρ αλλοδαπού δημοσίου και από ανάκτηση κρατικών ενισχύσεων.
«Οποιαδήποτε φοροελάφρυνση στους ιδιοκτήτες ακινήτων που μέσω κρατικής εντολής μειώθηκαν κατά 40% τα εισοδήματά τους από ενοίκια, αποτελεί ένα θετικό βήμα σε σχέση με τις αρχικές προβλέψεις που δεν είχαν υιοθετηθεί οποιεσδήποτε αποζημιώσεις. Όμως, το ποσοστό της έκπτωσης φόρου δεν είναι επαρκές για να καλύψει τη ‘χασούρα’ των ιδιοκτητών, ιδιαίτερα όταν ένα μεγάλο ποσοστό εκμισθωτών δεν έχουν καταβάλει ακόμη το 60% του μισθώματος που υποχρεούνται», δηλώνει στο insider.gr o πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Όπως προσθέτει «αν αρχικά είχε προβλεφθεί η εκπρόθεσμη καταβολή του 60% του μισθώματος όπου ως κίνητρο θα δινόταν η μείωση του 40%, σήμερα τα δεδομένα θα ήταν πολύ διαφορετικά».
Ανεπαρκή και στενόκαρδη χαρακτηρίζει, από την πλευρά της, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) την έκπτωση φόρου που θεσπίζει η κυβέρνηση για τους εκμισθωτές που έχασαν το 40% των εσόδων τους από ενοίκια με κρατική εντολή.
Όπως επισημαίνει «η τροπολογία δεν ικανοποιεί τις δικαιολογημένες προσδοκίες και τις πραγματικές ανάγκες των ιδιοκτητών ακινήτων της χώρας, ούτε αποκαθιστά το τρομακτικό πλήγμα που δέχτηκε η κτηματαγορά και η ιδιωτική ακίνητη περιουσία στη χώρα μας, την ώρα που προσπαθούσε να ορθοποδήσει».
Πρακτικά, εξηγεί η ΠΟΜΙΔΑ, οι εκμισθωτές θα «αποζημιωθούν» μόνο για το 30% του εισοδήματος που έχασαν. Το υπόλοιπο 70% αποτελεί υποχρεωτική απευθείας επιδότηση προς τους δικαιούχους μισθωτές επαγγελματικής στέγης και κατοικίας από τις τσέπες των ιδιοκτητών. Και προστίθεται στον πακτωλό των δισεκατομμυρίων από ευρωπαϊκά και εθνικά κονδύλια που διατίθενται για τη στήριξη των επιχειρήσεων, σε σύγκριση με τα οποία η φοροέκπτωση του 30% ισοδυναμεί πραγματικά με ψίχουλα…
Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ
Σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, η δίκαιη λύση για τους ιδιοκτήτες και την οικονομία είναι:
-Διαδικαστικά να υποχρεωθούν σε υπεύθυνη δήλωση σε ειδική πλατφόρμα, όλοι όσοι ελεύθεροι επαγγελματίες-αυτοαπασχολούμενοι επέβαλαν στους εκμισθωτές τους μειώσεις μισθωμάτων χωρίς καμιά μέχρι σήμερα τεκμηρίωση.
-Να αφαιρεθεί από τις εφετινές φορολογικές επιβαρύνσεις των ιδιοκτητών το 50% των περικοπών.
-Να θεσπιστεί ουσιαστική έκπτωση στην εμπρόθεσμη καταβολή του ΕΝΦΙΑ 2020 και
-Να μειωθούν κατά 40% οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων για όλους τους φόρους του 2021.
